Pinchar la burbuja
Posteado en Contra los puentes levadizos, Otros el día 2, 2006
Bueno, de vuelta del puente seguiré con el tema del último post. Un texto muy interesante sobre el futuro de la vivienda y como colaborar pinchando la burbuja. Vale la pena leerlo.
Pincha la burbuja.
Los cálculos
de todos analistas son que las viviendas están entre un 50% y un 150%
por encima de su valor real. Si conseguimos pinchar la burbuja
inmobiliaria, y ahora mismo se dan unas condiciones idóneas para ello,
en un plazo que puede oscilar entre los 18 y los 24 meses, te comprarás
la casa de tus sueños a la mitad de su precio actual. Tú decides si
quieres gastarte ahora 80 millones de pesetas en un piso “inflado” o si
prefieres comprártelo por 40 dentro de 22 meses.
¿Cómo se pincha la Burbuja?
Como
ya se ha dicho repetidamente en este y otros foros, la clave para que
bajen los precios de las viviendas es que se reduzca la demanda. Eso es
indiscutible desde la perspectiva de la economía de mercado (y no hay
otra). Mientras haya una fuerte demanda (o incluso simples expectativas
de demanda) la especulación hará su agosto .
Hay tres grupos de demandantes de vivienda en España:
1)
las personas que realmente necesitan una vivienda, bien porque buscan
autonomía personal o quieren formar una familia, o bien porque quieren
dejar de pagar un alquiler. Este grupo lo forman casi exclusivamente
jóvenes de entre 20 y 35 años y trabajadores inmigrantes.
2)
Los inversores/especuladores que, con intención de explotar la
necesidad del grupo anterior, utilizan sus excedentes de capital (sea
por ahorro, beneficios empresariales, rendimientos de negocios
familiares, especulación en bolsa o como rédito de algún tipo de
delincuencia organizada) para adquirir viviendas y, amparándose en un
régimen fiscal altamente favorable, esperar a que suban lo bastante
para devolverlas al mercado sensiblemente encarecidas.
3) Los nacionales (o extranjeros, de la CE principalmente) que buscan
una segunda residencia.
Afortunadamente
el grupo más numeroso, todavía, es el primero; por lo que está en su
mano encauzar la oferta y la demanda hacia una bajada de precios. No
obstante, hay una serie de obstáculos que hay que vencer para que ese
grupo tome conciencia de que puede y debe hacerlo. Todos ellos son
factores psicológicos de una terrible fuerza: la idea de que alquilar
es tirar el dinero, de que no se es verdaderamente libre hasta que no
se posee el lugar donde se vive, de que en una comunidad mercantilista
no se es nadie si no se es propietario de algo y, por supuesto, la
quimera de que comprando no solo se convierte uno en propietario, sino
también en inversor, por lo que empieza uno a enriquecerse desde el
mismo momento en que firma la hipoteca.
Por otro lado, una
serie de grupos con enormes intereses en el sector alimentan
constantemente esa postura psicológica y fomentan la obsesión de la
gente por adquirir vivienda al precio que sea: los promotores
inmobiliarios, las entidades financieras, las agencias de compra-venta
de inmuebles, los inversores/especuladores (el segundo grupo de
demandantes al que nos hemos referido antes) y hasta el propio
gobierno, al que se ha convencido de que el PIB nacional depende tanto
de un alza en los precios de las viviendas que sería una catástrofe que
éstas bajaran.
Desgraciadamente hay otro grupo más numeroso e
influyente que todos esos y que presiona en la misma dirección: son
todos aquellos que ya tienen solucionado el problema porque ya
compraron, y que instan constantemente a quienes todavía no lo han
hecho, a que lo hagan. Este grupo, a pesar de no tener intereses
directos, ejerce mucha más presión que los otros, dado que en él se
incluyen los familiares, amigos y conocidos de todos los que buscan
vivienda, y sus posturas van desde una sincera preocupación por su
problema hasta considerarlos idiotas –esta última es típica de quien se
ha hipotecado recientemente a 40 años o más (seguramente no estará muy
seguro de lo que ha hecho) –
A pesar de todos estos
condicionantes, a pesar de sentirse desvalido y presionado desde todos
los ámbitos, el futuro comprador puede hacerse dueño de la situación
con suma facilidad.
¿Por qué son idóneas las condiciones actuales para pinchar la
burbuja?
*
En primer lugar porque los precios han alcanzado unos niveles tan
desorbitados que ya empiezan a fallar todas las trampas que el mercado
ha venido poniendo para “cazar” nuevos compradores, la más perniciosa
de las cuales ha sido la ampliación de los plazos de amortización de
los créditos hipotecarios, que han llegado ya a los 50 años. La gente
tiene que asumir que una hipoteca a 50 años es en realidad una deuda
intergeneracional, y que es moralmente inaceptable lastrar el futuro de
sus hijos, muchos de los cuales aún no han nacido, con cargas que no
sabemos si aceptarían.
* En segundo lugar porque los precios han
ralentizado su ascenso y es más fácil que la gente se convenza de que
merece la pena esperar a ver que pasa.
* En tercer lugar porque
hemos entrado en una crisis del petróleo que disparará la inflación y
hará subir el precio del dinero (los tipos de interés), por lo que las
cuotas mensuales se pondrán prohibitivas, incluso a 50 años de
amortización.
Así pues, lo único que falta para cerrar el
círculo es que el principal grupo de compradores, los que de verdad
necesitan una vivienda, decidan demorar por un tiempo la compra. Si
alquilan durante un par de años (como máximo), los aproximadamente 2,5
millones de pesetas que se gastarán en ello son, en realidad, la mejor
inversión de su vida, ya que puede suponerles unos ahorros de hasta 50
millones, dependiendo del tipo de inmueble que estén buscando ¿Alguien
conoce algún valor, fondo de inversión, imposición bancaria u
obligación del Estado capaz de alcanzar una revalorización del 2000% en
dos años?
En el mercado hay sobrada oferta de viviendas de
alquiler y a precios razonables, sobretodo si los comparamos con los
precios de venta. Considerar una estupidez pagar por un alquiler es
como considerar que pagar por una habitación de hotel es cosa de
idiotas. Alguien te ofrece un servicio (en este caso pone a tu
disposición una vivienda durante un determinado periodo de tiempo) y tú
pagas por ello ¿Qué hay de estúpido en esa transacción comercial?
Cuando se dice que por el mismo precio del alquiler, o algo más,
podrías comprar casa mediante una hipoteca a un plazo lo bastante
largo, se olvida que con los precios de venta actuales, a lo que puedes
acceder es a una vivienda mucho más pequeña y peor situada que la que
consigues alquilando, y que estarás pagando ese precio (o bastante más
si los tipos de interés suben) durante 40 o 50 años. O visto de otro
modo, con el capital e intereses que hay que invertir para comprar una
vivienda, podrías alquilarla durante 100 años o más ¿Quién es entonces
el estúpido?
¿Qué pasa si, a pesar de todo, los precios no bajan?
Ese
es un escenario económicamente improbable y sociológicamente imposible.
Los únicos requisitos para que la estrategia no falle son que la gente
se mantenga en sus trece como mínimo durante un año y medio y, por
supuesto, que la postura de alquilar en vez de comprar, sea ampliamente
secundada. Sin embargo, hay que tener muy claro el escenario que
se producirá una vez que la gente se decida a pinchar la burbuja. Esta
es quizá la parte más importante de esta propuesta y por eso debería
ser difundida y leída por el mayor número posible de personas
interesadas.
1.-En los primeros meses el mercado apenas mostrará
reacción. Sus agentes (inmobiliarias, órganos de la Administración,
bancos, etc.) no mostrarán mayor alarma e incluso de instalarán con más
fuerza en su postura de la bicoca: “compre ya y hágase usted también
rico”. Es posible que al empezar a bajar los precios (las primeras en
resentirse serán las viviendas que más han subido) los
inversores/especuladores aprovechen para hacer algunas adquisiciones en
lo que puede parecer un buen negocio, por lo que proporcionarán al
mercado un pequeño balón de oxígeno.
2.-Una vez pasada esa
primera aparente reacción al alza, los precios empezarán a caer, ahora
ya en caída libre. La explicación es muy sencilla. Aunque algunos
inversores “ingenuos” han visto una buena oportunidad en cuanto los
precios se han estancado o han bajado un poco, la mayoría, versados
todos ellos en las lides de la especulación, estaban a la expectativa
y, en cuanto se dan cuenta de que la reacción al alza es solo un
espejismo, se lanzan en tromba a liquidar sus inversiones. Esa es la
dinámica de todo crack especulativo, y ha habido ya unos cuantos.
3.-En
este momento, calculo que al año más o menos desde que la gente se
decidió por el alquiler, ya se ha puesto de nuestra parte, muy a su
pesar, el grupo de los especuladores; precisamente el que más daño hizo
en la fase de inflación. Por supuesto, vendrán los pánicos de las
entidades financieras y del gobierno, las llamadas a la tranquilidad,
el anuncio de ayudas al sector, las medidas para reactivar la demanda,
etc.
4.-Pero hay que mantenerse firmes, Que no te convenzan de
que tú eres el culpable de nada: ni del paro en la construcción, ni de
las dificultades de tal o cual empresa, ni mucho menos de la reducción
del PIB o del estancamiento económico. Tú solo querías y quieres
comprarte una vivienda a precio real de mercado y no gravada con una
especie de “impuesto revolucionario” que iba a parar a manos de unos
cuantos especuladores sin escrúpulos. Fue el gobierno el que te empujó
a actuar por tu cuenta al no hacer nada para regular un mercado basado
en la rapiña y la corrupción.
A pesar de que los precios ya
han bajado bastante y puede resultar tentador comprar, hasta que la
vivienda deseada no esté al 50% del valor que tenía al inicio del
proceso, conviene no hacerlo; tanto por la pérdida absurda de dinero
que ello supone como por el riesgo de detener el proceso antes de
tiempo. Date cuenta que la demanda se está acercando a cero, puesto que
no solo los compradores necesitados se han decidido a esperar y los
especuladores a vender, sino que quienes buscaban una segunda
residencia, o sea, quienes menos prisa tenían por comprar, a la vista
de lo que está ocurriendo, también habrán dejado su decisión en
suspenso.
5.-En la fase final del proceso las propias agencias
de compra-venta, que tan dañinas han sido en la fase de inflación de
precios, también se pondrán de nuestra parte. Piénsese que estas
empresas son neutras en cuanto a que el mercado esté al alza o a la
baja (si bien prefieren lo primero antes que lo segundo, puesto que
sacan más dinero en cada transacción). Lo que no se pueden permitir es
que el mercado se paralice, por lo que si antes decían a sus clientes
vendedores que podían sacar a sus inmuebles muchos más millones que los
que nunca hubieran soñado, ahora les dirán que vendan por lo que sea.
Así
pues, el pinchazo de la burbuja inmobiliaria es un proceso que se
alimenta a sí mismo. Lo único que tenemos que hacer quienes necesitamos
una vivienda es sentarnos a esperar en nuestra butaca de nuestro piso
de alquiler.
Pero que nadie se alarme, el país no se hundirá
por ello. Afortunadamente España cuenta con sectores más imaginativos,
más saneados y más honestos para crecer económicamente. No solo eso,
sino que una vez racionalizado y equilibrado el sector de la
construcción, éste volverá a quedar en manos de los empresarios más
especializados y más capaces (ahora mismo promueven viviendas hasta los
toreros), desapareciendo felizmente de la escena tanto personaje
siniestro, prevaricador y corrupto.
Por último, el presupuesto
básico de esta propuesta es que suscite una respuesta masiva de quienes
necesitan comprar, decidiéndose por el alquiler; para lo cual es
necesario que llegue al máximo posible de personas interesadas. Se
podrían difundir mensajes cortos como los que aparecen al principio de
propuesta, ya sea mediante bloggs, foros, e-mail o SMS, aunque siempre
poniendo como referencia esta página web o alguna otra donde pueda
leerse o descargarse el contenido completo de la propuesta. Son también
válidas las pegatinas en autobuses o escaparates, las chapas, los
anuncios en los tablones de la Universidad o en las secciones de
compraventa de los periódicos, etc. En todo caso, lo que hay que
cambiar es la tendencia de la presión a la que se ven sometidos los
posibles compradores por su entorno más próximo, de ahí que sea muy
importante una masiva inundación de mensajes a favor del alquiler como
medida temporal para poder acceder a una vivienda digna en propiedad.
e-mail: info@viviendadigna.org
